知名房企试水养老地产

在目前普通住宅市场疲软的情况下，开发商除了计划加大商业地产的比重，还开始将目光转向养生养老地产。

今年3月，万科宣布将通过万科幸福汇项目，租售并举试点养老地产。该项目试点的养老地产有两种形态，一种为“活跃长者之家”，利用万科幸福汇的商业配套用地，建设老年公寓，配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、图书馆、健身房等设施及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴服务。万科将以自持出租的方式运营“活跃长者之家”，特聘具有多年老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。

另一种为“活跃长者住宅”，共146套房源，面向市场销售。该产品在户型设计上，更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，以及由专业医疗机构提供远程体检监控等设施，这146套房源预计今年年底入住。

保利地产在2012年度计划里也提到，将尝试养老地产和旅游地产。保利地产董事长宋广菊表示，养老地产会是保利地产今后一个新的利润增长点，目前，养老地产在北京和上海都有具体的项目在推进。“我们采取的是高端养老加休闲养老的模式，今年北京的项目可能会进入实质销售和入住阶段，上海的项目可能会在明年进行落实。同时，广州的项目正在设计阶段，将参考日本比较高端成熟的养老模式。”

去年8月，保利地产曾与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，以各50%的股权比例合作成立养老产业专业管理公司。保利地产北京公司总经理刘翔今年2月也向媒体透露，保利北京的首个试点养老地产项目已确定为保利西山林语项目，将借助保利西山林语的酒店建设一座酒店式“养老院”。保利西山林语位于海淀区西北旺镇冷泉村，百望山森林公园西侧。

　住宅设计注重养生养老

近日，记者来到位于房山区窦店镇的万科幸福汇项目，这是万科在北京的首个养老地产项目。目前1号楼和7号楼在售，其中，1号楼被命名为“活跃长者住宅”，是专为老年人打造的产品。这栋楼位于整个小区的最北部，东侧与“活跃长者之家”相邻，以方便住在这栋楼里的老年人来“活跃长者之家”进行各种休闲活动。

这栋养老产品“活跃长者住宅”的户型为85平方米二室二厅一卫，为15层和11层的板楼，一梯两户。销售人员告诉记者，与普通住宅相比，针对老年人打造的养老产品，在很多细节上都特意为老年人做了设计。“比如电梯间要比普通电梯间大，是参照医院里的医用电梯，可以容纳轮椅和担架。楼内及周围的无障碍通道、无障碍设施齐全，一些地方专为老年人加装了扶手。”

而“活跃长者住宅”旁的“活跃长者之家”，针对老年人较敏感和易产生孤独感的心理，在户型设计、采光通风、活动区域、园林绿化、医疗保障、文娱设施等方面考虑了老年人的居住需求，无障碍设计、转角处的防撞保护以及电灯照射角度的细微差别等，非常适宜老年人居住生活。

绿地国际花都是密云的第一个养生地产项目，项目中有两栋楼是专门为老年人设计的养生公馆。记者了解到，养生公馆的户型也专为老年人做了设计，如微弧形墙壁、加宽型门体、一键呼救系统、“E键通”终端呼叫电话等。

“养生公馆地面采用吸音浸水耐磨防滑材料，墙壁转角部分做圆角处理。电梯间、卫生间设置爱心扶手，极其方便老年人使用。房屋关键处设置一键呼救系统，一旦身体出现不适，可以及时对外呼救。室外庭院的设计力求步行通道与庭院休憩区分开，避免干扰。绿植高出地面至少75厘米，预防老年行人被小区绿化设施绊倒。室外标志地的设计也与寻常不同，考虑老年人视觉弱化的特点，将标志系统设计放大，与从时速25公里汽车上观看的标志尺寸相同。”

　社区规划需营造归属感

清华大学建筑学院教授周燕珉在万科“活跃长者之家”合作联盟启动仪式上曾表示，“有很多人觉得老年住宅的设计和建设特别简单，认为空间大一点，符合法规就可以了，就是老年人住宅了，看得过于简单化。”

周燕珉指出，目前我国缺乏专门的养老社区规划建设标准，现有的老年建筑规范都是考虑普适要求，没有过多地针对养老社区或养老住宅。很多开发商对养老社区规划设计也感到无从入手，不知与普通社区有什么区别。

事实上，开发商已经感觉到做养生养老地产并不容易，养生养老地产不仅考验环境，对规模的要求也相当高，而且老年人购买力普遍低下。万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆就表示，“养老地产试点盈利与否不重要，重要的是要形成一种成熟商业模式。”

“要想持续地做老年住宅，就要在经营管理方面下功夫。”周燕珉建议，养老社区应该按照居住产品的类型进行区分，不同居住人群，应该分开布置。如健康老人与需要护理的老人，他们居住和活动方式不同，包括外出行走的距离，精神状态都不一样，不宜混住。此外，出售型和租赁型的住宅在使用和经营管理上不同，因此要进行一个区分。

空间布局上，周燕珉建议，大型养老社区的空间形态宜成组团化。组团化有利于老人更好地熟悉周围的居住者，获得社区归属感，因为老人走路的范围不可能很大，所以希望跟周围的人认识交流。组团化还便于提供服务管理。“组团规模应比普通居住区要小。以普通居住区来举例子，健康老人组团应该比普通居住组团少一些。健康老人组团大概是500人至1000人，普通居住组团是1000人至3000人，护理老人组团或公寓应该是150人至300人。”

　养老地产卖点在“养生”

环境为养生地产和养老地产的第一要素，但养生地产和养老地产又不仅仅局限于此。养生地产是凭借优越的生态景观资源和气候条件，在具备宜居条件的区域，将养生、保健理念渗透进房地产开发中的方方面面，通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理的资源整合，开发建设对身心健康有改善和促进意义的房地产开发形式。

房地产策划专家王志纲表示：“如果仅有环境和规模，而未能突出‘养生’功能的话，养生地产这一概念毫无意义。因为环境和规模基本上是现在每个普通项目都倾力打造的卖点，而这并不能称之为养生地产。养生地产还需要培育独特的养生文化，方能彰显它的价值。”

毋庸置疑的是，养生地产对自然环境的要求相当高。绿地国际花都项目负责人就表示，正是因为养生地产对自然环境要求较高，所以绿地才把养生公馆选在密云。根据北京“十二五”规划，密云被定位为“生态发展涵养区”，坐拥密云水库、背靠大片森林，环境优美。

养生文化的营造对于养生地产也相当重要。周燕珉表示，养生地产首先应建立一系列专门养生配套，包括各类球场、太极练场等、引进具有中华养生特色的养生场馆，比如引进一些养生馆、国医馆、书画馆、养生食坊等。其次，与专业的医学机构合作，将养生医疗服务送到业主家门口。再次，在建筑、户型、景观设计上，融入原有生态自然，营造人文氛围，体现科学的以人为本理念，彰显养生休闲价值。